Andreas Van-Hametner

Fachbereich	Geographie und Geologie
Hauptbetreuer	Univ.-Prof. Dr. Christian Zeller
Nebenbetreuer	PD MMag. Dr. Robert Musil
Beginn / Abschluss	WiSe 2016/17 / Juni 2022
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Thema der Dissertation	Probleme boomender Wohnungsmärkte abseits der Metropolen. Analyse der Prozesse, Akteursstrategien und Politiken auf regionalen Wohnungsmärkten in Zeiten steigender Wohnungsnot am Beispiel Salzburg.

Abstract

In vielen europäischen Städten stiegen in den letzten Jahren Mieten und Wohnungspreise stark an. Dies stellt zunehmend auch in Groß- und Mittelstädten abseits der Metropolen ein gesellschaftliches Problem dar. Diese bislang von der geographischen Wohnungsmarktforschung weniger beachteten Städte und ihre Wohnungsmärkte rückt diese Dissertation am Beispiel der Stadt Salzburg in den Fokus. Mit dieser Arbeit analysiere ich die spezifisch ebendort stattfindenden Prozesse und Phänomene und setze diese in den Kontext jenes Bündels an unterschiedlichen Aspekten, die wesentlich zu den stark steigenden Wohnkosten beitragen. Dabei handelt es sich um den Wandel der (österreichischen) Wohnungspolitik, der zunehmenden Überführung von Wohnraum zu einer Kapitalanlage sowie dem Druck des Tourismus auf den Wohnungsmarkt. Zudem bewerte ich auch die aktuelle Frage von regionalen Immobilienpreisblasen und untersuche, wie die Akteure der Angebots- und Nachfrageseite auf die sich stellende Wohnungsfrage strategisch reagieren.

Die kumulative Dissertation setzt sich aus fünf Teilprojekten zusammen. Diese bedienen sich unterschiedlicher Forschungsdesigns und legen ihr empirisches Fundament unter anderem auf die Analyse der institutionellen Rahmenbedingungen, der Auswirkungen durch touristische Nachfrage und Finanzanlagen anhand einer konkreten Fallstudie, die komparative Analyse von Fundamentalfaktoren der Angebots- und Nachfrageseite, eine quantitative Grund- und Firmenbuchanalyse, die Auswertung von Sekundärdaten zu Preisen und Transaktionen sowie qualitative Experteninterviews.

Zusammenfassend lassen sich aus diesen fünf Teilprojekten folgende Befunde ableiten: (1) In Österreich erodieren die wohnungspolitischen Institutionen des korporatistischen Wohlfahrtsstaates allmählich. Zwar sind auf regionaler Ebene unterschiedliche Entwicklungen zu konstatieren, doch eint sie die Konvergenz des Verständnisses von Wohnen als Ware. (2) Auch auf regionalen Märkten abseits exponierter Metropolen wird Wohnraum als Kapitalanlage genutzt. Hier manifestiert sich dies aber durch andere Prozesse und Akteure als auf der Metropolebene. Das Beispiel Salzburg zeigt, dass hier weniger institutionelle Investoren, sondern regionale private Anleger in Form von Vorsorge-/Anlagewohnungen investieren. Ihr Motiv ist Vorsorge und Wertsicherung und weniger kurzfristige Profitmaximierung und Renditesteigerung. (3) Neben den Kapitalanlagen verstärkt auch ausgeprägter Tourismus die Anspannung am Wohnungsmarkt. Das Beispiel Salzburg zeigt, wie die Problemlagen ineinandergreifen: Eine starke touristische Nachfrage nach (Wohn-)Raum, erhöht den Druck auf den regionalen Wohnungsmarkt und ermöglicht es Anlegern ihre Rendite zu erhöhen oder zu sichern. Finanzanlagen in Wohnraum wiederum stellen zusätzlichen Entfaltungsspielraum für touristische Nutzungen dar. (4) Trotz gesunkener Leistbarkeit und niedrigerer Rentabilität von Vermietungen bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum hoch, sowohl Anleger wie Eigennutzer kaufen zu Preisen, die weder ihr Einkommen noch eine mögliche Rendite reflektieren. Diese Paradoxie zeigt, dass Überbewertungen auch weit abseits der Metropolen möglich sind. (5) Sowohl die Akteure der Nachfrageseite wie auch der Angebotsseite entwickeln Strategien um mit diesen Herausforderungen umgehen. Der regionale Wohnungsmarkt richtet sein Angebot zunehmend auf Privatanleger aus. Eigennutzer werden entweder in die Peripherie, in den Mietmarkt oder in kleinere Wohnungen gedrängt. Das verstärkte Auftreten von Privatanleger wirkt sich so nicht nur auf die Preise aus, sondern transformiert die Wohnungsmärkte auch strukturell. Dadurch beschleunigen sich bestehende Wohnkrisen.

Die Dissertation leistet durch die vorliegenden Erkenntnisse ein besseres Verständnis der Verknüpfung des Finanz- und Wohnungsmarkts abseits der Metropolen und zeichnet so auch ein differenziertes Bild der Diskussion um die Finanzialisierung von Wohnungsmärkten. Ebenso zeigt sie aber den großen Bedarf nach weiteren regional differenzierten Wohnungsmarktanalysen auf subnationaler Maßstabsebene auf.

Forschungsinteressen

(Regionale) Innovationssysteme, und -politiken
Industrielle Restrukturierung & Regionalentwicklung
Ressourcenökonomie, Nachhaltigkeit und Verkehr
(Regionale) Wohnungsmärkte und -politiken

CV (Auszug)

Dissertant, AG Wirtschaftsgeographie, Universität Salzburg
Wissenschaftlicher Referent Industrie Interessensvertretung
Projektmitarbeiter FIW-Projekt „Internationalisierung der Österreichischen Pharmaindustrie“, AG Wirtschaftsgeographie, Universität Salzburg
Masterstudium Geographie mit dem Schwerpunkt Wirtschafts- und Sozialgeographie; Universität Salzburg; Abschlussarbeit: „Bahnreform in Österreich“
Bachelorstudium Geographie; Universität Salzburg